深圳房?jī)r(jià)已漲至10萬(wàn)/平，均價(jià)不到6萬(wàn)的寫字樓該不該投資？
2020-09-02 17:09:49
深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了幾輪暴漲后，一些機(jī)構(gòu)投資者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：現(xiàn)在深圳很多住宅價(jià)格都超過10萬(wàn)元/平方米了，寫字樓均價(jià)才不到6萬(wàn)元/平方米。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳平均新房?jī)r(jià)格上漲超過五成，但寫字樓均價(jià)漲幅僅一成多；盡管房?jī)r(jià)躍居全國(guó)首位，深圳甲級(jí)寫字樓租金水平分別僅為北京和上海的65%和69%。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅認(rèn)為，深圳寫字樓市場(chǎng)擁有穩(wěn)固的基本面、高租金水平和資產(chǎn)升值的潛力，因此繼北京、上海后，國(guó)內(nèi)大筆資金紛紛涌入深圳寫字樓市場(chǎng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年深圳共成交了26筆大宗交易，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額。這些大宗商辦物業(yè)的買家大多為銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，其中，寫字樓是最受歡迎的投資標(biāo)的。
與火爆的投資行情相對(duì)應(yīng)的是高位的存量和日漸升高的空置率。保險(xiǎn)資金購(gòu)買寫字樓，除了自用外，另一個(gè)重要目的是出于投資需求。但是深圳真的需要這么多寫字樓嗎？
根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2015年底，深圳尚有存量甲級(jí)寫字樓372.5萬(wàn)平方米，同比增加了63.4萬(wàn)平方米。根據(jù)目前規(guī)劃，深圳2016年將有超過100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓落成。
隨著2016年上半年新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增加，空置率也從去年底的5.1%拉升至9.1%?！斑@是有史以來(lái)最大的供應(yīng)量?！毕拇阂泐A(yù)測(cè)，至2016年底，深圳甲級(jí)寫字樓空置率將會(huì)拉升至近20%，同時(shí)，租金價(jià)格也將面臨下調(diào)壓力。
寫字樓熱
2016年上半年，大宗交易頻頻出現(xiàn)在深圳辦公樓市場(chǎng)。仲量聯(lián)行指出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)的支撐，使得國(guó)內(nèi)寫字樓投資市場(chǎng)熱點(diǎn)由北京、上海趨向深圳轉(zhuǎn)移。
仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，前海人壽在深圳福田區(qū)成交了約2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓；4月和6月，太平洋保險(xiǎn)豪擲27億元，分兩次購(gòu)入深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達(dá)到4萬(wàn)平方米。
此外，毅德投資和深國(guó)控分別在南山和福田成交了7700平方米和2.5萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓。上述交易的成交時(shí)間集中在今年上半年?！按笞诮灰最l繁的原因是住宅價(jià)格高企、投資風(fēng)險(xiǎn)增加、個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)，此外，‘營(yíng)改增’的實(shí)施也對(duì)寫字樓投資構(gòu)成了間接利好。”戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示。
寫字樓一直是保險(xiǎn)資金最為中意的資產(chǎn)類別。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳寫字樓市場(chǎng)有史以來(lái)最大的6筆購(gòu)樓交易，5筆都與金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有關(guān)。
張曉端分析，原因之一是深圳保險(xiǎn)市場(chǎng)活躍，有利于保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展。深圳保監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，深圳共有保險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)24家，保險(xiǎn)分公司70家，保險(xiǎn)公司法人機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額共計(jì)3.53萬(wàn)億元，繼續(xù)位居全國(guó)第二。
此外，寫字樓項(xiàng)目有穩(wěn)定的租金收入，資產(chǎn)增值空間大，未來(lái)這一市場(chǎng)或?qū)⒊蔀楦啾ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)的“掘金”之地。
第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳寫字樓平均售價(jià)為55297元/平方米，相對(duì)應(yīng)的深圳寫字樓租金回報(bào)為228.7元/平方米，環(huán)比上升1.9%。
深圳中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧分析，寫字樓是很多金融機(jī)構(gòu)固定的投資組合，他們看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。深圳寫字樓價(jià)格雖然漲幅不高，但是優(yōu)質(zhì)寫字樓租金每年有接近8%的增幅；另外從租金回報(bào)率來(lái)看，商品住宅的回報(bào)率只有2%左右，而一般深圳甲級(jí)寫字樓的回報(bào)率可以達(dá)到4%-5%。
楊創(chuàng)慧認(rèn)為，深圳住宅價(jià)格沖高后，商業(yè)地產(chǎn)或迎來(lái)補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，不管是租金還是售價(jià)，深圳寫字樓市場(chǎng)未來(lái)還有較大增值空間。而中原地產(chǎn)接觸的機(jī)構(gòu)客戶中，要求數(shù)層乃至整棟購(gòu)入優(yōu)質(zhì)寫字樓的不在少數(shù)。
總部經(jīng)濟(jì)
2015年11月，華夏保險(xiǎn)以約20億元的價(jià)格，購(gòu)置了位于福田的京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)約2.4萬(wàn)平方米的10層寫字樓。
華夏人壽保險(xiǎn)股份有限公司副總經(jīng)理元虎表示，這10個(gè)樓層將作為華夏保險(xiǎn)除北京之外的第二總部，健康、養(yǎng)老、資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)將遷入深圳，“這表明華夏保險(xiǎn)看好并加大華南區(qū)域的投資和業(yè)務(wù)比重”。
在政策利好下，深圳還大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)企業(yè)總部落戶。2013年，深圳出臺(tái)的《深圳灣超級(jí)總部基地規(guī)劃》提出，超級(jí)總部基地是城市在全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中終極地位的典型代表，是未來(lái)深圳發(fā)展成為世界城市的一個(gè)功能中心。
根據(jù)規(guī)劃，深圳未來(lái)將重點(diǎn)打造福田中心區(qū)、后海中心區(qū)、留仙洞片區(qū)、深圳灣高新區(qū)和龍華核心區(qū)等五個(gè)總部基地。
深圳市認(rèn)為，總部經(jīng)濟(jì)在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值，高效集約利用土地，提高勞動(dòng)就業(yè)水平等方面有著不可替代的作用。具體操作上，總部寫字樓將作為企業(yè)的一項(xiàng)固定資產(chǎn)，政府給予一定的地價(jià)優(yōu)惠和政策補(bǔ)貼。
根據(jù)《深圳市鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》政策：企業(yè)總部選擇落戶深圳的，最多可以獲得5000萬(wàn)元落戶獎(jiǎng)，甚至購(gòu)置總部自用辦公用房，按購(gòu)房房?jī)r(jià)5%的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助。
2016年，深圳總部經(jīng)濟(jì)還在繼續(xù)擴(kuò)容。2月，聯(lián)想拿下深圳后海中心區(qū)的一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，將建成聯(lián)想國(guó)際總部；3月底召開的中國(guó)（深圳）IT領(lǐng)袖峰會(huì)上，深圳將樂視企業(yè)智能終端總部收入囊中。此前，百度華南總部、阿里巴巴國(guó)際運(yùn)營(yíng)總部也相繼落戶深圳灣。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳在建總部寫字樓有15個(gè)，其中南山區(qū)占4個(gè)，福田占11個(gè)。其中，因后海超級(jí)總部基地的規(guī)劃，2014年至2017年，南山區(qū)新增寫字樓將超320萬(wàn)平方米，至2017年市場(chǎng)庫(kù)存將達(dá)約410萬(wàn)平方米，約為2013年存量的5倍。
深圳市土地房產(chǎn)交易中心的最新公告信息顯示，今年8月，深圳將有15宗地上市交易，其中南山出讓的4宗土地中，2宗地塊對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人做了限制，要求為世界500強(qiáng)企業(yè)且在深圳市無(wú)總部的企業(yè)?！安⒉皇敲恳患覚C(jī)構(gòu)在深圳都能拿到總部用地，這些企業(yè)只能鎖定在建的物業(yè)，在未來(lái)落成后，希望拿到多層來(lái)作為自用投資?！毕拇阂惚硎尽?/p>
元虎表示，看好企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)在深圳的發(fā)展前景，“深圳的經(jīng)濟(jì)活力、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在全國(guó)一線城市中排在前列，加上有政策支持，相信會(huì)吸引更多的保險(xiǎn)企業(yè)的總部進(jìn)駐”。
空置率和去庫(kù)存
由于租戶預(yù)算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，今年第二季度全國(guó)寫字樓市場(chǎng)總體需求相較前幾個(gè)季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個(gè)城市中，有10個(gè)城市的凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。
但由于大宗交易頻繁，上半年深圳一二手寫字樓共成交30.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.32%。
戴德梁行的報(bào)告指出，從需求行業(yè)來(lái)看，盡管P2P網(wǎng)貸平臺(tái)監(jiān)管收緊的影響正逐漸走弱，但余威仍存；小額貸款、融資擔(dān)保等新型金融服務(wù)業(yè)需求依舊疲軟；基金、證券、信托等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)則表現(xiàn)出穩(wěn)定的需求。
在總部經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，深圳的摩天大樓和商業(yè)綜合體正在以驚人的速度亮相市場(chǎng)。“但總部基地企業(yè)的入駐是一個(gè)緩慢的過程，對(duì)于大部分的創(chuàng)新企業(yè)和傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們又難以承擔(dān)甲級(jí)寫字樓高昂的租賃成本?！弊吭郊瘓F(tuán)戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理李文濤表示。
據(jù)李文濤介紹，卓越在前海的寫字樓項(xiàng)目卓越前海壹號(hào)2015年曾創(chuàng)下深圳商辦物業(yè)市場(chǎng)的最高紀(jì)錄，僅用5天簽約金額便高達(dá)30億。相比而言，因租金承受能力有限，針對(duì)創(chuàng)業(yè)者的聯(lián)合辦公類產(chǎn)品卻只能在非CBD核心區(qū)的商辦物業(yè)中才能玩得轉(zhuǎn)。
空置率是衡量甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)重要指標(biāo)。戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，24.5萬(wàn)平方米的新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)使得深圳甲級(jí)寫字樓存量升至303.3萬(wàn)平方米。供應(yīng)增加刺激寫字樓吸納量取得11.4萬(wàn)平方米的同時(shí)，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率上升至12.9%，福田區(qū)空置率上升至9.1%。
夏春毅表示，根據(jù)目前規(guī)劃，深圳2016年將有15個(gè)新項(xiàng)目、超過100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓落成，其中有近4成的面積將作為總部用途自用。這個(gè)有史以來(lái)最大的供應(yīng)量將對(duì)整體空置率造成上升壓力，2016年底空置率預(yù)計(jì)將會(huì)拉升至近20%。
在寫字樓市場(chǎng)，通常15%被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是空置率高低的分界線。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年底，深圳寫字樓空置率僅是3%。“深圳甲級(jí)辦公樓資產(chǎn)值正在持續(xù)上漲，但租金仍處于盤整期，下降態(tài)勢(shì)仍然持續(xù)?！毕拇阂阒赋觯谌径乳_始至明年底，大量已建成項(xiàng)目將逐步形成有效供應(yīng)，新增需求的減弱將削弱對(duì)租金的支撐。因此，明年深圳甲級(jí)寫字樓租金高位回落的風(fēng)險(xiǎn)將加大。
第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄則認(rèn)為，供應(yīng)量的加大并不意味著深圳寫字樓市場(chǎng)會(huì)達(dá)到飽和。歷史上深圳每年寫字樓吸納量為50萬(wàn)-70萬(wàn)平方米，前海自貿(mào)區(qū)目前有9萬(wàn)家企業(yè)注冊(cè)，保守估計(jì)未來(lái)將產(chǎn)生800萬(wàn)平方米的辦公需求?！昂芏喙径歼€沒找到寫字樓入駐。深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好，寫字樓的需求和供應(yīng)是同步提升的。
