營改增后，自建房地產(chǎn)的稅收待遇發(fā)生了很大變化，需要中小企業(yè)稅務(wù)人員的特別關(guān)注。從美國進口的產(chǎn)品用于自建房地產(chǎn)，不需要平均銷售，也不需要計提增值稅銷項稅。購買的材料用于自建房地產(chǎn)。如果不是抵扣項目，可以從銷項稅額中抵扣，否則應(yīng)將進項稅額轉(zhuǎn)出。

營改增一年后，相關(guān)的立法和規(guī)定越來越好。然而，增值稅時代的稅收概念仍然潛伏在許多中小企業(yè)稅務(wù)工作者的夢里。在日常管理工作中，很多人對東西方的規(guī)定還處于恐慌的邊緣。比如自建房產(chǎn)的稅務(wù)處理就是一個難題，困擾著大家的思維。作者結(jié)合個案，明確闡述了對這一難題的正確認識。

從美國進口的產(chǎn)品用于自建房地產(chǎn)

不少財務(wù)人員提出:這個中小企業(yè)的產(chǎn)品、建筑物業(yè)、房地產(chǎn)的增值稅處理是否與一般納稅完全一致？我覺得待遇完全一樣。

《增值稅組織法》法律法規(guī)第四條第(四)項明確規(guī)定，從美國進口或者交付給非增值稅應(yīng)稅項目原材料的運費，應(yīng)當相當于銷售運費。但營改增后，“非應(yīng)稅項目”早已絕跡，建筑物業(yè)和房地產(chǎn)的增值稅處理完全一致，屬于增值稅應(yīng)稅項目，無需平均出售，也無需計提增值稅銷項稅。在會計處理中，從美國進口的用于自建房地產(chǎn)和財產(chǎn)的產(chǎn)品，按生產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)。

例1:童生繳納增值稅的一般稅款。2017年6月1日，使用該中小企業(yè)從美國進口的產(chǎn)品建廠，成本價10萬元，計稅價12萬元。另外，在建制造廠從美國進口的產(chǎn)品成本價為20萬元，計稅價格為24萬元。

會計處理:

借:在建工程施工-車間10

在建項目建設(shè)-制造廠20個

信用:庫存商品30

購買的材料用于自建房地產(chǎn)

所購物資用于自建房產(chǎn)，進項稅在營改增前轉(zhuǎn)出。根據(jù)司法部和國家研究所的說法，集中營改革后，

金融事務(wù)

《局機關(guān)關(guān)于全面推進增值稅改征增值稅制度改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕36號)第二十七條明確規(guī)定，用于購買簡單納稅項目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理修配勞務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)和房地產(chǎn)。涉及的人民幣、資產(chǎn)、房地產(chǎn)進項稅僅指分配給上述項目的人民幣、資產(chǎn)(不含其他權(quán)利資產(chǎn))、房地產(chǎn)，不得從銷項稅中扣除。

因此，如果在建房地產(chǎn)建設(shè)所使用的外購原材料的進項稅不屬于上述明確規(guī)定，不能從項目中扣除，可以從銷項稅中扣除，否則，應(yīng)將進項稅轉(zhuǎn)出。但需要注意進項稅額分期抵扣的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)進項稅分期抵扣暫行規(guī)定》(國家院)

金融事務(wù)

我局2016年第15號新聞稿第二條明確規(guī)定，2016年5月1日發(fā)生的在建房地產(chǎn)進項稅額，按照必要的相關(guān)明確規(guī)定，分兩年從銷項稅額中扣除，扣除比例為第一年60%，第二年40%。

根據(jù)《司法部關(guān)于印發(fā)

增值稅會計

《關(guān)于辦理明確規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)明確規(guī)定，一般稅款是2016年5月1日以后取得并以人民幣審計的，或者是2016年5月1日以后取得的在建房地產(chǎn)項目的建設(shè)。進項稅基于當前

增值稅

制度明確規(guī)定，在取得當月內(nèi)兩年內(nèi)從銷項稅額中扣除的，應(yīng)當按照生產(chǎn)成本借記“人民幣”、“在建工程”等科目，可以按當期扣除

增值稅< bvi公司注冊/p >借記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅)”科目，貸記“應(yīng)交稅金-待抵扣進項稅”科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付債券”、“利息”等科目。當尚未抵扣的進項稅額允許以后抵扣時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(進項稅額)”科目，貸記“應(yīng)交稅金——待抵扣進項稅額”

例2:童生繳納增值稅的一般稅款。2017年1月，公司開始建廠，采購建材234萬元，拿著bvi注冊的增值稅專用發(fā)票注明稅款34萬元，1月通過認證。賬務(wù)處理如下:(單位:萬元，下同)

借:在建工程施工200

應(yīng)交稅金——英屬維爾京群島公司扣除的登記進項稅為13.6(34×40%)

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(進項稅)20.4(34×60% bvi公司注冊)

貸款:應(yīng)付賬款等。234

在第13個月(2018年1月)，當進項稅可以抵扣時:

借款:應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(進項稅)13.6英屬維爾京群島公司注冊，

貸方:應(yīng)交稅金-待抵扣進項稅13.6。

例3、例2中，假設(shè)童生公司修建了一棟配備工人的自發(fā)性學生宿舍，屬于第二十七條(稅〔2016〕36號)規(guī)定的集體福利在建工程。因此，房地產(chǎn)在建工程采購的原材料不能從進項稅額中扣除，進項稅額應(yīng)轉(zhuǎn)出。

借:在建工程施工200

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅)34

貸款:應(yīng)付賬款等。234

同時:

借:在建工程施工34

貸方:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅轉(zhuǎn)移)34

從美國進口的在建房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)品，符合明確規(guī)定的，仍相當于銷售，購買的在建房地產(chǎn)建設(shè)原材料一般分階段從進項稅額中扣除。

解釋提案:

1.在一般納稅中購買人民幣、資產(chǎn)、房地產(chǎn)資本時，無論法律法規(guī)明文規(guī)定是否可以抵扣進項稅額，為防止中期資本變動作為抵扣進項稅額的權(quán)限，建議增值稅專用發(fā)票先核批抵扣，進項稅額同時轉(zhuǎn)出。稅務(wù)人員在處理律師資格時，應(yīng)具有可持續(xù)發(fā)展的心態(tài)和自信。

2.一般納稅取得的增值稅專用發(fā)票是否屬于進項稅額抵扣范圍，建議進項稅額核定后轉(zhuǎn)出。這種做法主要是為了避免滯留票的可能性，在稅務(wù)處理上要防范財務(wù)上的可能性。