今年以來，隨著房價(jià)的瘋狂，房地產(chǎn)交易的股市也大幅上漲。那么，“營改增”后“存量房”的整體稅率是多少呢？納稅的步驟還需要注意什么？

最近香港居民看中了倉山區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，想把附近買了兩年的房子賣掉。但是他們打算賣的房子契稅還沒有交，房產(chǎn)證也沒有辦理?！盃I改增”后賣房子要不要繳納增值稅？應(yīng)該出具哪些文件？對新稅制比較了解的作者，會和地稅局稅務(wù)公共服務(wù)二樓的稅務(wù)人員討論。

稅務(wù)人員介紹:據(jù)”

《體制改革過渡政策明確規(guī)定》明確規(guī)定，個人購買嚴(yán)重不滿2年的房屋，內(nèi)部出售的，按5%的征收率繳納增值稅；買房2年以上(含2年)且內(nèi)部出售的，免征增值稅。稅務(wù)人員還提醒筆者，“購買私房周”是指購房人取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上標(biāo)注的周，如果兩者標(biāo)注的周數(shù)不完全一致，則按照“孰先孰后”的原則確定購買私房周。理論上，如果作者已支付購房款，但仍未兼營房屋產(chǎn)權(quán)證或取得契稅完稅證明，購房周嚴(yán)重不足2年的，應(yīng)按5%的征收率繳納增值稅。昆山注冊公司

同時，稅務(wù)人員還告訴提交人，根據(jù)商務(wù)部增值稅改增值稅的規(guī)定，交由地稅行政機(jī)關(guān)代征、代開

新聞稿(商務(wù)部2016年第19號新聞稿)明確規(guī)定，增值稅改為增值稅后，地租行政機(jī)關(guān)將繼續(xù)接受其收購的資產(chǎn)和另一人租賃的資產(chǎn)的納稅銷售業(yè)務(wù)，代其納稅并出具增值稅憑證。因此，在“營改增”后，筆者不需要去稅務(wù)所交稅、開具單據(jù)，必須攜帶相關(guān)材料到稅務(wù)征收點(diǎn)的窗口辦理二手房出售出租。

陳小姐，家住南京，在浦口區(qū)管理工作，目前還在考慮買一套離工作地點(diǎn)近的房子。年底，她看中了浦口區(qū)一套87平米的房子，簽了購房合同，交了30萬的定金，約了鄰居過年后再用剩下的房款。新年過后，陳小姐雖然付清了房款，但是因?yàn)槭诸^沒有好錢，也沒有房產(chǎn)證，所以沒有按期給這套房子交契稅。去年4月底，當(dāng)陳小姐回到房地產(chǎn)交易消費(fèi)市場的稅務(wù)窗口討論后續(xù)事宜時，她驚訝地發(fā)現(xiàn)，與以前相比，稅收制度有所折扣。

稅務(wù)人員告訴她，根據(jù)《司法部、商務(wù)部、住房和經(jīng)濟(jì)社會國土資源部關(guān)于改變外商投資房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目的通知》(稅[2016]23號)，一個人購買總面積超過144平方米的中產(chǎn)階級住房，原契稅為3%，今天已降至1.5%。一個人購買中產(chǎn)階級第二套改善住房，原契稅為3%。今天總面積在90平米以下的，契稅減1%；總面積小于90平方米的，契稅減免2%。這項(xiàng)開放政策將于2016年2月22日實(shí)施。

像買了第二套房的陳小姐，要按總價(jià)的3%繳納契稅，今天卻降到了1%，要減負(fù)幾萬。更何況陳小姐的車禍?zhǔn)墙裉煲詫徟転闇?zhǔn)。不管房子買了多久，只要2月22日起核定繳納稅款，她就可以享受這個優(yōu)惠，優(yōu)惠金額高達(dá)空。

卡卡西最近收到了昆山注冊公司的申請表，是上海一所不錯的私立大學(xué)，阿姨很后悔。爸爸老李決定把個人財(cái)產(chǎn)附近的房產(chǎn)給卡卡西，并鼓勵他畢業(yè)后出國留學(xué)。昨天，老李回到房地產(chǎn)交易消費(fèi)市場，討論房地產(chǎn)支付的涉稅問題。

稅務(wù)人員告訴老李:到目前為止，無償捐贈資產(chǎn)，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的，可以免征增值稅。明確包括離婚個人財(cái)產(chǎn)分割，免費(fèi)贈送給配偶、父母、父母與父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹；無償捐贈以籌集或供養(yǎng)人；以及法定繼承、遺囑繼承、或遺贈取得私房。像老李和侄子卡卡西這樣的禮物，屬于孩子之間的資產(chǎn)禮物。根據(jù)現(xiàn)行稅制，不僅可以免征增值稅，而且可以免征個人所得稅

，只需要收款人繳納契稅和兩國繳納稅款。

老李聽了之后很后悔，覺得稅率一下子降了，于是心里就定了，準(zhǔn)備盡快把納稅和繳納手續(xù)都辦好。

李先生是香港人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很好的前提。他有兩套房子，一套自住，一套出租?？紤]到上課的孩子，他看中了一個學(xué)區(qū)，所以他想賣掉他要租的房子。李先生打算賣的不是中產(chǎn)房，不符合免征個人所得稅的前提，需要繳納個人所得稅?！盃I改增”后，個人所得稅收入是否包含增值稅？李先生很難確定，所以他問稅務(wù)人員如何計(jì)算和繳納個人所得稅。

該稅務(wù)人員告訴李先生:根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅改征后房產(chǎn)稅、耕地增值稅征收個人所得稅難點(diǎn)問題的通知》(國稅發(fā)〔2016〕43號)第四條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓私有房屋的個人所得稅應(yīng)納稅所得額不含增值稅，其昆山注冊公司取得私有房屋后繳納的價(jià)款中所含增值稅應(yīng)計(jì)入個人財(cái)產(chǎn)原值。不僅如此，通過征收契稅和農(nóng)用地增值稅進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得，是不含增值稅的所得。

但是稅務(wù)人員提醒，在計(jì)算一個人的轉(zhuǎn)移收入時，可扣除的稅款不包括為此轉(zhuǎn)移支付的增值稅。李先生轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納增值稅的，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入時不能扣除，只能扣除相應(yīng)的城建稅和教育費(fèi)附加。

香港市民謝女士看中了吳女士位于市區(qū)的二手昆山注冊公司房，反感了兩年。她聽說“營改增”從5月1日開始就已經(jīng)實(shí)行了，她和吳太太商量著要交。昨天他們來市契稅辦辦理二手房業(yè)務(wù)手續(xù)。工作人員告訴謝女士，今天她可以比“勞改營”前少交11400多元的稅。

稅務(wù)機(jī)關(guān)人員認(rèn)為，增值稅是附加稅，增值稅是價(jià)內(nèi)稅?！盃I改增”后存量房買賣涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等增值稅的計(jì)稅依據(jù)是不含增值稅的價(jià)格。

以成交價(jià)250萬元的謝坤山注冊公司房產(chǎn)為例。在計(jì)算相應(yīng)的稅額之前，需要先扣除其中包含的增值稅，再計(jì)算應(yīng)納稅額。不含稅價(jià)格=含稅價(jià)格÷(1+5%)，其中5%為二手房銷售增值稅率。所以“營改增”前應(yīng)付增值稅為250× 5% = 12.5(萬元)，“營改增”后應(yīng)付增值稅為250 ÷ (1+5%) × 5% = 11.9048(萬元)。個人所得稅各方面，比如在1%核定的方法下，“營改增”前應(yīng)納稅額=250×1%=2.5(萬元)，營改增后應(yīng)納稅額=250÷(1+5%)×1%=2.3810(萬元)，繳納的稅款減少了1190元；契稅，如果符合3%的納稅情況，改革前為250× 3% = 7.5(萬元)，改革后為250 ÷ (1+5%) × 3% = 7.1429(萬元)，繳納稅款減少約3571元。城建稅及附加費(fèi)也相應(yīng)下調(diào)，總體下調(diào)4.56%左右。

< 昆山注冊公司p>稅務(wù)人員還指出，在存量房屋轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓費(fèi)、維修基金等一定費(fèi)用，除了要交稅外，還要根據(jù)具體情況確定。另外，涉及中小企業(yè)的存量房屋轉(zhuǎn)讓相對簡單，不同的交易情況會有不同的政策和稅率。