土地增值稅與外資

1.問:非公司制企業(yè)一般都是改制為股份制公司。改制后將國有土地、地上建筑物及其附著物使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更給企業(yè)的企業(yè)，會征收土地增值稅嗎？

答:根據(jù)《司法部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅政策的通知》(國稅發(fā)〔2018〕57號《公司登記查詢》)第一條規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國勞動法》明確規(guī)定，非公司制企業(yè)一般改制為信用公司或股權(quán)股份公司，信用公司(股權(quán)股份公司)一般改制為股權(quán)股份公司(信用公司)。對于改制前的企業(yè)，改制后將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)讓、變更給企業(yè)，暫停征收土地增值稅。因此，上述行為不征收土地增值稅。

2.問:根據(jù)合同規(guī)定，如果兩個企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)整體存在融資，是否存在原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更給被合并企業(yè)的土地增值稅？

答:根據(jù)《司法部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)改制重組土地增值稅政策的通知》(國稅發(fā)〔2018〕57號)第二條規(guī)定，如果根據(jù)立法或合同約定的明確規(guī)定，將兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)整體融資存在的，原企業(yè)轉(zhuǎn)讓或變更房地產(chǎn)給被合并企業(yè)的，暫停征收土地增值稅。因此，上述行為不征收土地增值稅。

3.問:根據(jù)合同，企業(yè)設(shè)定為兩個企業(yè)，整體融資與原企業(yè)相同。原企業(yè)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更給分立企業(yè)是否征收土地增值稅？

答:《司法部國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組的通知》(國稅發(fā)〔2018〕57號)第三條明確規(guī)定，根據(jù)立法或合同約定的明確規(guī)定，將一個企業(yè)設(shè)定為兩個或兩個以上融資與原企業(yè)完全相同的企業(yè)，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更為分立企業(yè)時，暫停征收土地增值稅。因此，上述行為不征收土地增值稅。

4.問:改制重組時，公司以固定價格的房地產(chǎn)籌集資金，如果將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更給被融資企業(yè)，是否征收土地增值稅？

答:根據(jù)《司法部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)改制重組土地增值稅政策的通知》(國稅發(fā)〔2018〕57號)第四條的規(guī)定，明確規(guī)定:改制重組時，任何單位和個人使用房地產(chǎn)進行融資，將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更給被融資企業(yè)，暫停征收土地增值稅。因此，上述行為不征收土地增值稅。

5.問:企業(yè)改制重組后轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和審批繳納土地增值稅時，公司如何登記查詢“取得土地使用權(quán)所支付的金額”？企業(yè)改制重組過程中經(jīng)省級以上(含省級)邊境管理機構(gòu)批準(zhǔn)，國有土地使用權(quán)作價入股集資，在國有土地使用權(quán)出讓和審批繳納土地增值稅時，如何確定企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”？

答:根據(jù)《司法部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)改制重組土地增值稅政策的通知》(國稅發(fā)〔2018〕57號)第六條規(guī)定，企業(yè)改制重組后國有土地使用權(quán)出讓和批準(zhǔn)繳納土地增值稅時， 改制前為取得國有土地使用權(quán)而支付的土地價款以及按照國家統(tǒng)一明確的規(guī)定支付的相關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)扣除為取得土地使用權(quán)而支付的金額。 改制重組過程中，企業(yè)經(jīng)省級以上(含省級)邊防管理機構(gòu)批準(zhǔn)，國有土地使用權(quán)作價入股的，則在國有土地使用權(quán)出讓和審批繳納土地增值稅時，將土地作價入股時省級以上(含省級)邊防管理機構(gòu)批準(zhǔn)的風(fēng)險評估價格，作為企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在同時申報納稅時，應(yīng)提供公司以股份形式登記查詢土地時省級(含省級)以上邊境管理機構(gòu)的批準(zhǔn)文件和經(jīng)批準(zhǔn)的風(fēng)險評估價格。不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的風(fēng)險評估價格的，不予扣除。因此，在第一種情況下，企業(yè)的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是改制前取得國有土地使用權(quán)所支付的土地價款以及按照國家明確規(guī)定支付的相關(guān)費用；第二種情況，“企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額”為土地作價入股時省級以上(含省級)邊境管理機構(gòu)核定的風(fēng)險評估價格。