深圳出臺了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），大力支持發(fā)展租賃市場。

《意見》提出，允許城中村綜合整治并改造成租賃住房。這將成為發(fā)展租賃市場多渠道、多主體供應(yīng)的重要來源。

從小漁村成長為國際大都市的深圳，轄區(qū)內(nèi)遍布著密密麻麻的城中村、握手樓。這里，也是眾多初到深圳的年輕人的落腳點。

至今，仍有將近一半人口居住在城中村。這里，一面是城市綜合管理的痛點，一面卻又隱藏著巨大的商機(jī)：物管、出租，以及社區(qū)商業(yè)服務(wù)等。

萬科等房企敏銳地捕捉到了這個機(jī)會。9月29日，深圳萬科進(jìn)入玉田社區(qū)，進(jìn)行統(tǒng)一租賃和運營管理的嘗試，當(dāng)日已與部分村民正式簽約。

未來，萬科希望將這一模式在多個城中村中復(fù)制，形成一個龐大的社區(qū)運營板塊，納入其整體的物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)之中，最終成為全國最大的社區(qū)運營商之一。

玉田試驗

9月29日，深圳萬科與福田區(qū)南園街道玉田社區(qū)部分業(yè)主就物業(yè)托管簽約，3位業(yè)主代表相繼與萬科旗下城中村改造的專業(yè)公司——萬村發(fā)展有限公司法定代表人簽約，標(biāo)志著福田區(qū)乃至深圳市城中村管理模式又邁出了改革創(chuàng)新的一步。

接下來，玉田社區(qū)部分村民將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造后，萬科將植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運營內(nèi)容。

玉田社區(qū)位于上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍2個自然村組成，現(xiàn)有110棟居民樓。而整個上步片區(qū)受華強(qiáng)商圈、南園路商業(yè)帶、羅湖商業(yè)區(qū)金融區(qū)輻射，交通發(fā)達(dá)，配套完善，人流量大，地段價值高，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

據(jù)上步股份公司玉田分公司辦公室主任梁榮國介紹，玉田社區(qū)內(nèi)的居民樓大多是1995年左右竣工，歷經(jīng)二十多年的風(fēng)雨，物業(yè)漸趨“老齡化”，樓宇普遍進(jìn)入保養(yǎng)的高峰期。與此同時，城中村由于建筑間距小、通道窄，基礎(chǔ)消防設(shè)施不足，火災(zāi)隱患種類多、存量大，消防安全問題也成為了長期懸在居民頭頂?shù)囊话牙麆Α?/p>

在傳統(tǒng)的城中村租賃中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統(tǒng)一的消防、安護(hù)等設(shè)施。

萬科“進(jìn)村”后，將對接手的玉田社區(qū)部分物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一全方位的升級改造，包括對基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境進(jìn)行提升、美化公共界面、優(yōu)化公共步行體驗及活動空間，進(jìn)行房屋界面及內(nèi)部改造裝修，植入物業(yè)管理、長租公寓、商業(yè)物業(yè)的管理運營方式。

但同時，萬科方面亦指出，城中村每棟樓都是私宅，公共區(qū)域僅為公共道路及停車場，未經(jīng)村民同意，物業(yè)管理無法覆蓋消防、燃?xì)馐鹿矢甙l(fā)的私宅內(nèi)部，安全隱患無法徹底消除。

對此，萬科將對已接手的城中村私宅進(jìn)行改造升級，降低安全隱患后方對外出租；提供全方位專業(yè)服務(wù)，承擔(dān)安全主體責(zé)任。

通過將物業(yè)統(tǒng)一出租的方式，將物業(yè)交給專業(yè)的社會企業(yè)，由后者進(jìn)行升級改造后，進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，這在深圳乃至全國城中村管理中，都是首例。

這一合作模式，被萬科稱為“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”，也是政企合作進(jìn)行城中村綜合改造整治的新模式。

玉田村經(jīng)改造升級后的第一批樣板房、示范樓，將于今年底前建設(shè)完工。除了玉田村之外，萬科還在龍崗區(qū)坂田街道新圍仔村設(shè)立了“綜合經(jīng)營辦公室”。

政企合作

在玉田模式中，既有萬科這家企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展需求，亦有政府的推動和助力，兩者不可缺一。

2017年，福田區(qū)委區(qū)政府聚焦“城市綜合治理”，深入開展“新城中村計劃”。7月份以來，南園街道已對五個城中村15棟安全隱患問題突出的樓宇進(jìn)行了清空。

與此同時，上步股份公司玉田分公司正式啟動品牌物管引進(jìn)工作，并迅速在居民內(nèi)部引起強(qiáng)烈反響。

據(jù)玉田分公司工作人員介紹，今年7月，分公司把遴選出的7家社會企業(yè)向村民進(jìn)行公告，村民一致選出了深圳市萬村發(fā)展有限公司作為簽約的首選。

萬村發(fā)展有限公司副總經(jīng)理黃楠對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，萬科4月份開始關(guān)注到城中村的綜合管理整治相關(guān)工作，一方面發(fā)展住房租賃場，“城中村的租房比例占到60%以上，包括大部分基層的服務(wù)人群，包括很多的新進(jìn)城市的奮斗的人群，都居住在城中村。要發(fā)展住房租賃市場，城中村是必須關(guān)注的一個點?！?/p>

萬村相關(guān)負(fù)責(zé)人提到，玉田項目是在和住建局溝通城中村綜合整治工程實施過程中，住建局引薦萬科了解玉田村現(xiàn)狀。萬科與玉田股份公司就綜合整治模式形成一致意見，就此開始后續(xù)合作。

另一方面，城中村和城市的形象有一些出入，政府對城中村有投入，但效果不太好，主要是因為后續(xù)沒有管理的銜接。在和政府座談、探討的過程中，萬科發(fā)現(xiàn)要把后續(xù)的租賃管理運營統(tǒng)籌起來，才能反過來改善工程，把效益發(fā)揮到最大化，所以才有了整治+租賃運營+物業(yè)管理的三維結(jié)合這樣一個模式。

“不是說一下子就能想到這個項目，是在長期的工作開展過程中，我們認(rèn)識到政府的痛點，市民的痛點”。上述負(fù)責(zé)人說。

南園街道黨工委書記陳曉中表示，在未來城中村物業(yè)管理上，萬科萬村公司應(yīng)不斷提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，加快推進(jìn)城中村物業(yè)運營標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；上步公司、村民要大力支持萬村公司的工作；街道要積極引導(dǎo)，做好城中村物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管。

福田區(qū)住建局提出，將專業(yè)化物業(yè)管理引入城中村，可有效提升城中村物業(yè)管理水平，消除物業(yè)安全隱患，同時將安全管理責(zé)任從政府和股份公司轉(zhuǎn)移至專業(yè)公司。

深圳市相關(guān)專家認(rèn)為，開展城中村綜合整治，關(guān)鍵是要多措并舉，對于適用舊改的社區(qū)，要將綜合整治手段和查違執(zhí)法手段有機(jī)結(jié)合起來，加快城市更新步伐；對于缺少合理規(guī)劃和建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的老舊城區(qū)，能拆除的堅決拆除，不能拆除的采用其他疏導(dǎo)政策。

租賃運營

在發(fā)展租賃市場的思路下，萬科擬推廣“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”的城中村改造模式，打造租賃運營標(biāo)桿。

“深圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力充沛，城中村是許多新進(jìn)人群到深圳后的第一站，我們希望能夠發(fā)揮我們的專業(yè)所長，為他們提升居住品質(zhì)，同時提升城區(qū)綜合品質(zhì)。”上述負(fù)責(zé)人表示。

按照深圳市萬村發(fā)展有限公司對于城中村綜合整治的規(guī)劃，城中村將根據(jù)各自特色做不同的規(guī)劃，比如歷史文化遺產(chǎn)村的保護(hù)、特色設(shè)計等，萬科城中村綜合整治規(guī)劃的方案指導(dǎo)原則是“一村一特色、一村一規(guī)劃”。

對于萬科在城中村管理上的嘗試，深圳萬科房地產(chǎn)有限公司輪值總經(jīng)理、萬村發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人張海濤表示，不希望城中村仍是破舊的印象，城中村應(yīng)該變成一個城市的有機(jī)組成部分，就如同鼓浪嶼和廈門的關(guān)系一樣。

“對于深圳而言，每個村子都富有自己的個性，有宗廟、祠堂和豐富的自然環(huán)境資源。城中村所包含的市井活力和文化底蘊(yùn)，將在政企雙方的共同努力下，煥發(fā)新的活力?！?/p>

在深圳市政府不久前發(fā)布的鼓勵性政策中，就有未來要統(tǒng)租100萬套城中村物業(yè)統(tǒng)一對外經(jīng)營的目標(biāo)，萬科在福田玉田村的這種嘗試，或是這一政策的試點，未來有望在全市推廣。

根據(jù)深圳市官方資料的披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區(qū)內(nèi)城中村91個；城中村“農(nóng)民房”或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%，這也意味著將近一半的深圳人口住在城中村里。

最新發(fā)布的《意見》提出，引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U，各區(qū)政府至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點工作；將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經(jīng)營；允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完善、但經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已經(jīng)理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保政策的前提下，用于住房租賃經(jīng)營并納入住房租賃合同備案管理。

“十三五”期間，深圳將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

黃楠透露，萬村目前在坂田華為邊的新圍仔村也正開展工作。在佛山、廣州、廈門等有城中村的城市，萬科都在積極探索發(fā)展。

對萬科而言，綜合整治的盈利模式并不清晰，在先期對于裝修、環(huán)境、配套進(jìn)行巨大的投入后，后期的運營管理壓力頗大，盈利模式需要繼續(xù)摸索。

“但是這件事，我們認(rèn)為有意義有價值?！秉S楠表示，城中村要提供性價比比較高、廉價一點的住房給城中村的奮斗者，不是說房子租金廉價，就不用管品質(zhì)。

整體改造、提升城中村房子的居住、商業(yè)方面的配套，再以一個相對低廉、高性價比的價格出租，這不僅考驗萬科等房企的運營能力，亦是企業(yè)社會責(zé)任的體現(xiàn)。